La pronuncia del 2025 del Tribunale di Asti affronta l'inadempimento nel contratto preliminare di compravendita immobiliare e le conseguenze sulla caparra confirmatoria.
Il caso
Il promissario acquirente aveva agito sostenendo che la promittente venditrice non avesse regolarizzato alcune presunte irregolarità urbanistiche. Chiedeva quindi di accertare la legittimità del proprio recesso e di ottenere il doppio della caparra versata ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.
La promittente venditrice contestava la domanda e sosteneva, al contrario, che l'inadempimento fosse imputabile all'acquirente, che aveva rifiutato di procedere alla stipula del definitivo. Chiedeva pertanto di poter trattenere la caparra confirmatoria.
La valutazione dell'inadempimento
La decisione richiama la necessità di valutare il comportamento complessivo delle parti, la concreta incidenza delle contestazioni sollevate sulla possibilità di stipulare il definitivo e il significato attribuito al termine previsto nel preliminare. Non ogni difformità o contestazione è sufficiente, da sola, a giustificare il rifiuto definitivo di adempiere.
La caparra confirmatoria
L'art. 1385 c.c. collega le conseguenze della caparra all'individuazione della parte inadempiente. Quando l'inadempimento è imputabile alla parte che ha versato la caparra, l'altra parte può recedere e ritenerla, purché ricorrano i presupposti previsti dalla disciplina codicistica.
Il principio che emerge
Nel preliminare di compravendita l'accertamento dell'inadempimento richiede una valutazione comparativa e concreta delle condotte delle parti. Il promissario acquirente che rifiuti senza adeguata giustificazione la stipula del definitivo può essere considerato inadempiente, con conseguente diritto della controparte, ricorrendone i presupposti, a trattenere la caparra confirmatoria.